Hak Penyewa atas Ganti Rugi dalam Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum

”Ganti rugi dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum tidak dapat diminta oleh penyewa kepada pemilik tanah kecuali diperjanjikan lain dalam perjanjian.”

Pengadaan tanah untuk kepentingan umum sering kali menimbulkan konsekuensi hukum yang luas bagi para pihak yang menguasai atau memanfaatkan tanah, termasuk penyewa yang secara fisik dan ekonomi bergantung pada keberlangsungan objek sewa tersebut.

Banyak penyewa belum memahami bagaimana posisi hukumnya ketika tanah yang disewa terkena proyek pemerintah, sehingga berisiko kehilangan aset atau usaha tanpa perencanaan mitigasi yang memadai.

Hubungan hukum antara pemilik tanah dan penyewa pada dasarnya lahir dari perjanjian sewa-menyewa yang tunduk pada ketentuan KUHPerdata. Namun, ketika terjadi pengadaan tanah, rezim hukum publik masuk dan membatasi efektivitas perjanjian privat tersebut.

Baca juga: Apakah Penjualan Objek Sewa Mengakhiri Perjanjian Sewa? Penjelasan Hukum Lengkap

Penyewa Merupakan Pihak Terdampak Dari Pengadaan Tanah 

Pengaturan pengadaan tanah bagi pemerintah dapat merujuk pada Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 (UU 2/2012).

Selain itu merujuk pula pada Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 39 Tahun 2023 (PP 19/2021).

dalam Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum, negara menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian kepada “Pihak yang Berhak”. “Pihak yang Berhak” didefinisikan sebagai pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah, sedangkan “objek pengadaan tanah” tidak hanya tanah, melainkan juga ruang atas/bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat dinilai.

Oleh karena itu, rezim pengadaan tanah memang membuka kemungkinan adanya lebih dari satu penerima ganti kerugian untuk objek yang berbeda di bidang yang sama (misalnya: pemilik hak atas tanah berbeda dengan pemilik bangunan di atasnya). 

Baca juga: Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan Dalam Menyusun Perjanjian Sewa Kantor Bagi Perusahaan

Ganti Rugi dalam Pengadaan Tanah Penyewa Tidak Terletak Pada Pemilik Tanah/Pemberi Sewa

Kewajiban pembayaran ganti kerugian pengadaan tanah bukan berada pada pemilik tanah/pemberi sewa, melainkan menjadi bagian dari mekanisme pengadaan tanah oleh pemerintah (instansi yang memerlukan tanah) melalui proses penilaian, musyawarah, dan pemberian ganti kerugian.

Pasal 40 UU 2/2012 menegaskan bahwa pemberian ganti kerugian pada prinsipnya harus diserahkan langsung kepada Pihak yang Berhak (bukan dialihkan menjadi kewajiban privat pemilik tanah terhadap penyewa).

Namun hal ini tidak dapat ditafsirkan penyewa tidak bisa menagih ke pemberi sewa. Harus dipastikan bahwa pada objek apa yang secara hukum melekat pada penyewa dan bagaimana objek itu dicatat dalam proses pengadaan tanah.

Dalam PP 19/2021, “Pihak yang Berhak” kembali ditegaskan sebagai pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah, dan “ganti kerugian” didefinisikan sebagai penggantian yang layak dan adil kepada Pihak yang Berhak, pengelola, dan/atau pengguna barang dalam proses pengadaan tanah.

Baca juga: Perhatikan Hal Penting Ini Dalam Menyusun Perjanjian Sewa Kantor

Mekanisme Inventarisasi dan Identifikasi

Pasal 68 PP 19/2021 mengatur bahwa pengumpulan data “Pihak yang Berhak dan Objek Pengadaan Tanah” dan hasilnya dituangkan dalam daftar nominatif, yang kemudian dipakai dalam proses penentuan nilai ganti kerugian.

Pada fase tersebut, penyewa yang mengklaim bangunan (atau komponen lain yang dapat dinilai) perlu memastikan dirinya dan objeknya masuk daftar nominatif, karena penilaian ganti kerugian dilakukan “bidang per bidang” dan meliputi unsur yang luas: tanah, ruang atas/bawah tanah, bangunan, tanaman, benda terkait tanah, serta kerugian lain yang dapat dinilai.

Bahkan Pasal 33 UU 2/2012 mengakui “kerugian lain yang dapat dinilai” sebagai kerugian nonfisik yang bisa disetarakan uang, seperti kehilangan usaha/pekerjaan, biaya pindah, biaya alih profesi, dan nilai atas properti sisa, yang dalam skenario tertentu dapat relevan bagi penyewa (contoh: tenant ritel yang harus relokasi dan kehilangan pendapatan selama masa transisi).

Baca juga: Proyek Selesai Sebelum Jangka Waktu Perjanjian Berakhir, Bagaimana Kontrak Pekerja?

Aspek Privat Perjanjian Sewa Menyewa

Dari sisi hubungan privat sewa-menyewa, KUHPerdata memposisikan sewa sebagai persetujuan untuk memberi kenikmatan atas barang selama waktu tertentu dengan pembayaran harga sewa. Pihak yang menyewakan wajib, antara lain memelihara barang dalam keadaan untuk dipakai dan memberi kenikmatan tenteram selama sewa berlangsung.

Ketika tanah kemudian terkena pengadaan tanah (tindakan publik) sampai objek sewa tidak bisa lagi dinikmati, maka secara umum posisi pemberi sewa bukan otomatis “wanprestasi” karena pengadaan tanah berada di luar kendalinya.

Walau begitu, bila penyewa membangun bangunan sendiri dan bangunan itu menjadi bagian “objek pengadaan tanah”, maka jalur kompensasinya adalah langsung ke pemerintah sebagai bagian dari ganti kerugian pengadaan tanah, sepanjang penyewa dapat membuktikan statusnya sebagai pihak yang berhak atas bangunan/benda tersebut dalam daftar nominatif dan penilaian.

Sementara itu, bila penyewa hanya “dirugikan secara kontraktual” (misalnya sisa masa sewa panjang, sudah bayar sewa di muka, biaya fit-out interior) sementara ia tidak bisa membuktikan kepemilikan objek yang dinilai, maka yang paling realistis adalah mengelola konsekuensi kontraknya: pengakhiran sewa, pengembalian bagian sewa yang belum dinikmati (jika diperjanjikan atau dapat dirumuskan), serta pengaturan pemindahan.

Oleh karena itu, tidak ada larangan untuk memasukkan pengaturan spesifik dalam perjanjian sewa tentang apa yang terjadi jika ada penetapan lokasi/pengadaan tanah misalnya hak terminasi, pembagian biaya relokasi, kewajiban disclosure bila pihak yang menyewakan sudah mengetahui rencana proyek, mekanisme pengalihan klaim ganti kerugian bangunan (jika relevan), dan kewajiban kooperatif dalam proses nominatif serta musyawarah.

Konsultasikan perjanjian sewa Anda sejak awal untuk mengantisipasi risiko pengadaan tanah melalui email ask@bplawyers.co.id

Penulis: Lita Paromita Siregar

Editor: Arivigo Pranata

Artikel ini telah mendapat persetujuan untuk dipublikasikan olehPartner BP Lawyers Counselors at Law.