Apakah Penjualan Objek Sewa Mengakhiri Perjanjian Sewa? Penjelasan Hukum Lengkap

”Apakah penjualan objek sewa mengakhiri perjanjian sewa? Tidak, Kecuali kontrak sewa memuat klausula khusus, pemilik baru wajib melanjutkan sewa sampai jatuh tempo.”

Perjanjian sewa menyewa menjadi salah satu instrumen hukum yang paling sering digunakan oleh perusahaan, baik untuk kepentingan operasional, kantor, maupun kegiatan komersial lainnya.

Namun, tidak sedikit penyewa menghadapi kebingungan ketika objek sewa seperti gedung, ruko, atau lahan berpindah kepemilikan di tengah masa sewa. Situasi tersebut kerap menimbulkan pertanyaan mendasar apakah penjualan objek sewa secara otomatis mengakhiri perjanjian sewa yang telah dibuat sebelumnya?

Menurut peraturan perundang-undangan di Indonesia, hubungan hukum antara penyewa dan pemilik properti tidak serta merta terputus karena adanya pengalihan kepemilikan. 

Justru sebaliknya, hukum perdata memberikan perlindungan agar hak penyewa tetap dihormati, kecuali ada klausula yang secara eksplisit menyatakan sebaliknya dalam perjanjian sewa.

Baca juga: Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan Dalam Menyusun Perjanjian Sewa Kantor Bagi Perusahaan

Apakah Penjualan Objek Sewa Mengakhiri Perjanjian Sewa?

Berdasarkan ketentuan Pasal 1576 KUH Perdata bahwa dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya tidaklah diputuskan kecuali apabila ini telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang.

Artinya, pembeli gedung pada dasarnya mengambil alih posisi pihak yang menyewakan dan wajib menghormati masa sewa yang berjalan, kecuali kontrak sewa memang memuat klausula yang menyatakan sebaliknya.

Dalam praktik dan literatur, “penjualan” ditafsirkan luas mencakup setiap pemindahan hak seperti tukar-menukar, hibah, atau pewarisan. Dengan tafsir ini, setiap peralihan kepemilikan pada dasarnya tidak memutus sewa yang telah ada, sepanjang kontrak sewa tidak memuat syarat “berakhir jika dijual”.

Kewajiban pihak yang menyewakan tidak berubah karena gedung berpindah tangan seperti  menyerahkan objek sewa, memeliharanya agar dapat dipakai sebagaimana tujuan sewa, dan menjamin penyewa selama masa sewa. 

Hal tersebut mengacu Pasal 1550 KUH Perdata. Sedangkan kewajiban penyewa pun juga tetap dimana memakai objek sewa secara layak dan membayar sewa tepat waktu sesuai Pasal 1560 KUH Perdata.

Baca juga: Kasus Wallem vs Layar Santosa, Implikasi Klausul Arbitrase Dalam Perjanjian Bisnis

Dampak Terhadap Sistem OSS

Dalam sistem perizinan berbasis risiko (OSS), keberlakuan izin usaha sangat bergantung pada lokasi kegiatan usaha yang tercantum dalam data perizinan. Ketentuan tersebut merujuk pada Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 Tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (PP 28/2025).

Regulasi tersebut mengatur bahwa setiap pelaku usaha wajib memiliki Nomor Induk Berusaha (NIB) dan Nomor Kegiatan Usaha (NKU) yang menunjukkan lokasi spesifik kegiatan usaha. Dengan demikian, izin usaha tidak bersifat “portabel” yang dapat langsung dipindahkan ke tempat lain, tetapi melekat pada lokasi yang terdaftar di sistem OSS.

Konsekuensinya, apabila perusahaan penyewa gedung terpaksa pindah dari lokasi lama karena objek sewa dijual atau tidak diperpanjang oleh pemilik baru, maka seluruh perizinan berusaha yang sebelumnya terbit di lokasi lama menjadi tidak berlaku.

Hal ini berarti perusahaan harus mengajukan kembali seluruh izin di lokasi baru, mulai dari perizinan lingkungan seperti AMDAL, UKL-UPL, atau SPPL, hingga Sertifikat Standar dan izin operasional.

Proses ini juga akan menghasilkan NKU baru yang terikat dengan lokasi usaha baru. Secara administratif, perubahan lokasi tanpa memperbarui perizinan dapat dianggap sebagai pelanggaran terhadap ketentuan perizinan berusaha, karena sistem OSS menganggap kegiatan di luar lokasi izin sebagai kegiatan tidak berizin.

Berdasarkan Pasal 42 Peraturan Menteri Investasi/Kepala BKPM Nomor 5 Tahun 2025 tentang Pedoman dan Tata Cara Pengawasan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (Peraturan BKPM 5/2025), setiap kegiatan usaha di gedung bersama atau gedung perkantoran wajib didukung oleh perjanjian sewa yang sah dan masih berlaku.

Implikasinya, perusahaan yang kehilangan hak sewa akibat pengalihan kepemilikan gedung berpotensi menghadapi hambatan hukum dan administratif dalam menjaga keabsahan perizinannya. 

Jika perusahaan tetap beroperasi di lokasi lama tanpa dasar sewa yang sah, maka izin usaha dapat dibatalkan atau dinonaktifkan dalam sistem OSS. Sebaliknya, jika perusahaan berpindah lokasi tanpa memperbarui izin, maka kegiatan di lokasi baru dianggap tidak memiliki dasar hukum.

Lakukan audit legal lokasi usaha Anda untuk memastikan semua izin OSS-RBA masih berlaku di lokasi terdaftar melalui email ask@bplawyers.co.id

Penulis: Lita Paromita Siregar

Editor: Arivigo Pranata

Artikel ini telah mendapat persetujuan untuk dipublikasikan oleh Partner BP Lawyers Counselors at Law.