Kasus Mall BXC: Awas Pembongkaran Akibat Pelanggaran RTRW 

“Dugaan perubahan fungsi Sungai Ciputat memicu audit perizinan komersial. Pahami ancaman pidana dan sanksi pembongkaran akibat pelanggaran RTRW korporasi”

Dugaan perubahan aliran Sungai Ciputat di kawasan Mall Bintaro XChange membuka persoalan hukum yang lebih luas. Selain perubahan tampilan fisik sungai, terdapat pokok permasalahan terkait kesesuaian pemanfaatan ruang, legalitas izin, perlindungan sempadan sungai, dan kepatuhan terhadap Rencana Tata Ruang Wilayah atau RTRW.

Peristiwa tersebut menjadi penting karena sungai memiliki fungsi ekologis dalam sistem tata ruang kota. Sungai bukan sekadar saluran air. Sungai merupakan bagian dari ruang publik, sistem pengendalian banjir, dan kawasan yang harus dilindungi oleh instrumen tata ruang.

Berdasarkan pemberitaan, Pansus RTRW DPRD Kota Tangerang Selatan menyoroti dugaan perubahan fungsi aliran Kali Ciputat di kawasan Bintaro XChange. DPRD juga meminta dokumen resmi dari pengembang terkait izin dan kajian Kementerian PUPR. Pihak pengembang menyatakan memiliki kajian dan persetujuan dari PUPR Pusat.  

Bagi jajaran Direksi, Legal Director pengembang properti, dan investor pusat perbelanjaan, kasus ini adalah peringatan krusial. Satu pelanggaran RTRW dapat berujung pada pembekuan izin, pembongkaran aset bangunan, hingga jerat pidana korporasi.

Baca juga: OSS RBA 2025: Ketentuan PKKPR Kondisi Tertentu dan Contoh Penerapannya

Peran RTRW dan RDTR dalam Legalitas Pemanfaatan Ruang

Banyak pengembang terjebak dalam asumsi bahwa memiliki sertifikat tanah (SHGB/SHM) berarti memiliki kebebasan mutlak untuk membangun. Ini adalah kekeliruan fatal.

Legalitas sebuah kawasan komersial dikunci oleh dua instrumen utama: RTRW yang mengatur struktur ruang makro, dan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) yang menetapkan zonasi secara mikroskopis. RDTR inilah yang mendikte apakah bidang tanah Anda diizinkan untuk pusat perbelanjaan, atau justru masuk dalam zona larangan sempadan sungai dan Ruang Terbuka Hijau (RTH).

Merujuk pada Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang yang telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 (UU Penataan Ruang):

• Pasal 26 ayat (2) & (3): Menegaskan bahwa RTRW Kabupaten/Kota adalah pedoman mutlak untuk pemanfaatan ruang dan dasar penerbitan perizinan lokasi. Pembangunan tidak bisa berjalan jika menabrak rencana ruang ini.
• Pasal 35: Tata ruang berfungsi sebagai instrumen pengendalian hukum (melalui regulasi zonasi, perizinan, dan sanksi), bukan sekadar peta perencanaan di atas kertas.

Kepatuhan ini kemudian bermuara pada penerbitan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR). Berdasarkan Pasal 40 ayat (1) Peraturan Menteri Investasi Nomor 5 Tahun 2025 (Permen BKPM 5/2025), KKPR adalah persyaratan dasar pertama sebelum perusahaan bisa mendapatkan Persetujuan Lingkungan, Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Tanpa KKPR yang sah, bangunan Anda berstatus ilegal sejak batu pertama diletakkan.

Baca juga: Pentingnya Cek Dokumen Legalitas Sebelum Sewa Kantor agar Izin Usaha di OSS Lancar

Risiko Sanksi: Dari Pembongkaran Aset hingga Pidana Korporasi 

Pemerintah memegang kewenangan absolut untuk menghancurkan bangunan yang berdiri di luar koridor tata ruang. Risiko hukum bagi pengembang yang melakukan pelanggaran RTRW sangatlah berat:

1. Sanksi Administratif (Pasal 62 & 63 UU Penataan Ruang): Jika pengembang gagal mematuhi batas izin atau menutup akses milik umum (seperti area sungai), pemerintah dapat mengeksekusi penghentian kegiatan, pencabutan izin, pembongkaran bangunan, hingga perintah pemulihan fungsi ruang (normalisasi sungai) dengan biaya yang ditanggung sepenuhnya oleh pelanggar.
2. Jerat Pidana Direksi dan Korporasi (Pasal 69 & 74): Pelanggaran yang mengakibatkan perubahan fungsi ruang adalah tindak pidana. Direksi dapat dipidana penjara maksimal 3 tahun. Lebih mematikan lagi, jika terbukti dilakukan atas nama korporasi, denda akan dilipatgandakan menjadi tiga kali lipat, disertai sanksi pencabutan izin usaha dan pencabutan status badan hukum perusahaan.

Efek Domino: Ancaman Kematian Bisnis bagi Tenant Mall

Kerugian akibat pelanggaran RTRW tidak hanya menghantam pihak pengembang, tetapi juga memicu efek domino yang mematikan bagi pelaku usaha retail (tenant) yang menyewa lapak di dalam mall tersebut.

Berdasarkan Pasal 41 Permen BKPM 5/2025, pelaku usaha di dalam kompleks perdagangan yang dipakai bersama diperbolehkan menggunakan KKPR, Persetujuan Lingkungan, PBG, dan SLF milik pengelola gedung.

Artinya, legalitas operasional para tenant (restoran, bioskop, butik) sangat bergantung secara parasitik pada keabsahan dokumen pengelola. Jika KKPR dan PBG milik pengelola dibatalkan oleh otoritas akibat manipulasi sempadan sungai, maka izin operasional seluruh tenant di dalam mall tersebut akan otomatis lumpuh.

Amankan Investasi Properti Anda Sebelum Alat Berat Bertindak

Sengketa pemanfaatan ruang dan pengalihan fungsi ekologis adalah “ranjau darat” dalam industri real estate. Melakukan pembangunan komersial tanpa memastikan kepatuhan presisi terhadap batas sempadan dan RDTR adalah perjudian finansial yang tidak akan pernah Anda menangkan.

Pastikan setiap akuisisi lahan, penyewaan area komersial, maupun pengembangan megaproyek perusahaan Anda telah dilindungi oleh audit hukum yang tanpa celah.

Untuk pendampingan Legal Due Diligence pertanahan, audit kepatuhan KKPR/PBG, dan mitigasi sengketa tata ruang, diskusikan langkah strategis perusahaan Anda bersama tim advokat korporasi BP Lawyers. Hubungi kami melalui tombol di bawah ini. 

Penulis: Lita Paromita Siregar

Editor:  Arivigo Pranata

Artikel ini telah mendapat persetujuan untuk dipublikasikan oleh Partner BP Lawyers Counselors at Law.