Panduan Kemudahan Perizinan OSS untuk Usaha di Kawasan Bersama

”Rezim baru perizinan OSS untuk usaha di kawasan bersama, pelaku usaha tenant kini dapat mengajukan perizinan tanpa menerbitkan ulang persyaratan dasar.”

Kemudahan perizinan di kawasan bersama menjadi terobosan baru dalam sistem OSS berbasis risiko. Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (PP 28/2025) memberikan pengecualian penting terhadap kewajiban pemenuhan persyaratan dasar.

Mal, gedung perkantoran, rumah sakit, dan apartemen termasuk kategori bangunan yang dipakai bersama. Tenant wajib memastikan validitas Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR), Persetujuan Lingkungan (PL), Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) milik pengelola sebelum mengajukan izin.

Skema tersebut memangkas waktu dan biaya administrasi bagi pelaku usaha ritel dan jasa. Adapun apabila terjadi pembatalan persyaratan dasar, maka akan dapat berdampak langsung pada keberlakuan izin usaha tenant.  Konsistensi implementasi di daerah menjadi faktor kunci efektivitas kebijakan tersebut.

Baca juga: Pentingnya Cek Dokumen Legalitas Sebelum Sewa Kantor agar Izin Usaha di OSS Lancar

Pengertian Kawasan Bersama

Pertama, perlu untuk menelaah pengertian Kawasan Bersama melalui Peraturan Menteri Investasi dan Hilirisasi/Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal Nomor 5 Tahun 2025 tentang Pedoman Dan Tata Cara Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko Dan Fasilitas Penanaman Modal Melalui Sistem Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik (online Single Submission) (Perka BKPM 5/2025).

Bahwa berdasarkan Pasal 41 ayat (2) Perka BKPM 5/2025 mengatur bangunan atau kompleks yang dipakai bersama mencakup pusat perbelanjaan (mal), pasar modern, pasar tradisional, gedung perkantoran, rest area, prasarana transportasi publik, rumah sakit, serta hunian vertikal seperti apartemen dan rumah susun.

Berdasarkan Pasal 41 ayat (3) Perka BKPM 5/2025 mengatur kegiatan usaha pada bangunan atau kompleks yang dipakai bersama merupakan kegiatan perdagangan atau jasa yang tidak memerlukan pembangunan bangunan gedung.

Contoh umumnya adalah gerai ritel di mal, klinik penunjang di rumah sakit, penyedia jasa di gedung perkantoran, atau outlet layanan di simpul transportasi publik. Pada skema tersebut, tenant menggunakan bangunan yang telah memiliki KKPR, Persetujuan Lingkungan, PBG, dan SLF atas nama pengelola.

Baca juga: Perubahan Kunci dalam Fungsi Pengawasan Izin Usaha antara PP 5/2021 dan PP 28/2025?

Prosedur Kemudahan Perizinan OSS untuk Usaha di Kawasan Bersama

Pasal 42 ayat (1) Perka BKPM 5/2025 mengatur sebelum mengajukan permohonan Perizinan Berusaha, Pelaku Usaha wajib menyampaikan perjanjian sewa-menyewa yang masih berlaku, NIB pengelola atau pemilik dan NIB Pelaku Usaha, serta KKPR, Persetujuan Lingkungan, PBG, dan SLF atas nama pengelola atau pemilik.

Apabila bangunan atau kompleks dikelola oleh pemerintah atau pemerintah daerah, terdapat pengecualian atas sebagian persyaratan administratif. Pengecualian ini menyesuaikan dengan karakter pengelolaan aset milik negara atau daerah yang pada umumnya telah memiliki dokumen legalitas secara terpusat.

Setelah dokumen diunggah melalui OSS, tahap berikutnya adalah verifikasi oleh instansi berwenang. Pasal 42 ayat (3) Perka BKPM 5/2025 mengatur Lembaga OSS atau Kepala DPMPTSP sesuai kewenangannya melakukan verifikasi dan menyampaikan notifikasi hasil verifikasi berupa “tidak memerlukan” atau “memerlukan” KKPR, Persetujuan Lingkungan, PBG, dan SLF kepada Pelaku Usaha melalui OSS.

Kemudian, untuk batas waktu verifikasi juga telah ditentukan dimana berdasarkan Pasal 42 ayat (4) Perka BKPM 5/2025 mengatur verifikasi dilakukan dalam jangka waktu paling lama lima hari.

Dari sisi pelaku usaha tenant, manfaat utamanya adalah pemangkasan beban administrasi dan percepatan onboarding usaha di lokasi yang sudah berizin. Model tersebut relevan untuk sektor perdagangan dan jasa yang bergerak cepat karena tenant cukup membuktikan hubungan sewa dan keterkaitan dengan dokumen dasar yang sudah ada lalu cukup memperhatikan pada PB/PB UMKU sesuai tingkat risiko kegiatan usahanya. 

Namun, ada risiko kepatuhan yang perlu ditegaskan karena ketergantungan tenant pada status dokumen dasar milik pengelola/pemilik. Jika KKPR pengelola/pemilik dibatalkan, dampaknya bisa merembet ke PB/PB UMKU yang bergantung di atas KKPR tersebut.

Pasal 360 ayat (1) Perka BKPM 5/2025 mengatur terhadap pembatalan persyaratan dasar berupa KKPR darat, Sistem OSS secara otomatis menerbitkan pembatalan persyaratan dasar, PB, dan PB UMKU yang diterbitkan berdasarkan KKPR darat yang dibatalkan.

Pastikan status KKPR, Persetujuan Lingkungan, PBG, dan SLF pengelola sebelum menandatangani perjanjian sewa! Hubungi kami melalui email ask@bplawyers.co.id

Penulis: Lita Paromita Siregar

Editor:  Genies Wisnu Pradana

Artikel ini telah mendapat persetujuan untuk dipublikasikan oleh Partner BP Lawyers Counselors at Law.