Perbedaan LDD dan Valuasi dalam Transaksi Akuisisi

“Apa perbedaan LDD dan valuasi dalam akuisisi? Pelajari bagaimana risiko hukum, tanah sewa, dan temuan due diligence dapat memengaruhi asumsi nilai dan transaksi. “

Jawaban Singkat:
Legal Due Diligence (LDD) dan valuasi memiliki tujuan yang berbeda dalam transaksi akuisisi. LDD mengidentifikasi risiko hukum yang dapat memengaruhi transaksi, sedangkan valuasi memberikan opini mengenai nilai ekonomi berdasarkan asumsi tertentu. Temuan LDD dapat memengaruhi asumsi valuasi, struktur transaksi, dan harga yang disepakati antara pembeli dan penjual.

Dalam transaksi akuisisi, perbedaan hasil antara Legal Due Diligence (LDD) dan valuasi sering menimbulkan pertanyaan: apakah salah satu laporan tersebut tidak akurat?

Jawabannya, tidak selalu.

LDD dan valuasi memang menjawab pertanyaan yang berbeda.

Sebuah aset dapat memiliki nilai ekonomi yang tinggi berdasarkan laporan valuasi, tetapi pada saat yang sama memiliki risiko hukum yang signifikan berdasarkan hasil LDD.

Contohnya, sebuah perusahaan target akuisisi memiliki bangunan tiga lantai dengan nilai indikatif Rp10 miliar. Namun, hasil LDD menemukan bahwa bangunan tersebut berdiri di atas tanah sewa dengan sisa masa penggunaan lima tahun dan belum terdapat kepastian mengenai perpanjangan.

Dalam kondisi tersebut, angka valuasi belum tentu salah. Namun, pembeli perlu memahami apakah asumsi dalam valuasi telah mempertimbangkan risiko hukum yang ditemukan dalam LDD.

Baca juga: Jebakan M&A! Waspada Risiko Akuisisi Perusahaan

Karena itu, dalam transaksi akuisisi, nilai aset tidak selalu sama dengan harga yang seharusnya dibayar oleh pembeli.

Apa Perbedaan LDD dan Valuasi dalam Akuisisi?

Legal Due Diligence dan valuasi memiliki fungsi yang berbeda dalam proses pengambilan keputusan transaksi.

Dengan demikian, perbedaan hasil antara LDD dan valuasi tidak selalu menunjukkan bahwa salah satu laporan tersebut keliru.

Perbedaan tersebut dapat terjadi karena masing-masing laporan menjawab pertanyaan yang berbeda.

LDD berfokus pada identifikasi risiko hukum, sedangkan valuasi berfokus pada estimasi nilai ekonomi berdasarkan objek, metode, data, dan asumsi tertentu.

Dalam konteks tertentu, valuasi juga dapat tunduk pada standar dan ketentuan khusus sesuai dengan jenis transaksi dan objek yang dinilai.

Sebagai contoh, dalam konteks pasar modal, Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal mengatur mengenai penilaian properti sebagai proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas nilai ekonomi suatu objek penilaian.

Ketentuan tersebut menunjukkan bahwa hasil valuasi pada dasarnya merupakan opini profesional, bukan angka absolut yang berdiri sendiri. Kesimpulan valuasi disusun berdasarkan faktor-faktor tertentu, termasuk:

• objek yang dinilai;
• tanggal penilaian;
• dasar nilai yang digunakan;
• pendekatan dan metode penilaian;
• data pembanding;
• asumsi serta batasan penugasan.

Namun, dalam transaksi akuisisi perusahaan secara umum, hasil valuasi tetap perlu dianalisis bersama kondisi hukum dan bisnis target. Temuan material dalam Legal Due Diligence dapat menjadi informasi penting bagi penilai untuk mengevaluasi apakah asumsi yang digunakan masih sesuai dengan kondisi aktual.

Baca juga: MAP Akuisisi Saham Perusahaan Sports Direct, Mereknya Beralih?

Bagaimana LDD Dapat Memengaruhi Valuasi Akuisisi?

LDD tidak menentukan nilai ekonomi suatu aset.

Namun, temuan hukum dalam LDD dapat menjadi informasi penting bagi penilai apabila fakta tersebut berpengaruh terhadap asumsi valuasi.

Contohnya:

Sebuah perusahaan memiliki bangunan dengan estimasi nilai Rp10 miliar.

Namun, LDD menemukan:

• bangunan berdiri di atas tanah sewa;
• masa sewa tersisa lima tahun;
• tidak terdapat hak perpanjangan yang pasti;
• terdapat ketentuan perubahan pengendalian (change of control) dalam perjanjian sewa.

Temuan tersebut dapat memengaruhi analisis ekonomi, misalnya terkait:

• periode manfaat penggunaan aset;
• risiko keberlanjutan operasional;
• biaya relokasi;
• kebutuhan pembangunan fasilitas baru;
• skenario perpanjangan.

Karena itu, temuan LDD yang material perlu dikomunikasikan kepada penilai agar dapat dievaluasi dampaknya terhadap metode, asumsi, atau kesimpulan valuasi.

Risiko Hukum Bangunan di Atas Tanah Sewa

Salah satu contoh yang sering ditemukan dalam transaksi akuisisi adalah aset bangunan yang berdiri di atas tanah yang bukan milik perusahaan.

Dalam kondisi tersebut, perusahaan dapat memiliki bangunan, tetapi hak untuk menggunakan tanah tetap bergantung pada hubungan hukum dengan pemilik tanah.

Berdasarkan Pasal 44 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), seseorang atau badan hukum dapat mempunyai hak sewa atas tanah apabila berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya.

Artinya, dalam struktur tanah sewa, LDD perlu memisahkan analisis mengenai:

• status kepemilikan tanah;
• status kepemilikan bangunan;
• hak perusahaan menggunakan tanah;
• jangka waktu penggunaan;
• hak dan kewajiban setelah masa sewa berakhir.

Apakah Bangunan di Atas Tanah Sewa Tetap Memiliki Nilai?

Ya, tetapi nilai tersebut harus dilihat berdasarkan kondisi dan asumsi yang digunakan.

Masa sewa yang tersisa merupakan salah satu faktor penting, tetapi bukan satu-satunya faktor.

Analisis juga perlu memperhatikan:

• isi perjanjian sewa;
• hak perpanjangan;
• kemungkinan perubahan harga sewa;
• persetujuan pemilik tanah;
• ketentuan pengakhiran;
• kewajiban membongkar bangunan;
• kompensasi atas bangunan;
• keberlanjutan operasional perusahaan.

Dalam praktik valuasi, fakta hukum tersebut dapat dipertimbangkan melalui berbagai pendekatan atau skenario sesuai dengan objek dan dasar penilaian.

Bagaimana Kedudukan Perjanjian Sewa Setelah Jangka Waktu Berakhir?

Berdasarkan Pasal 1570 KUHPerdata, apabila perjanjian sewa dibuat secara tertulis, maka sewa berakhir demi hukum setelah waktu yang ditentukan dalam perjanjian berakhir.

Namun, analisis tidak berhenti pada ketentuan tersebut.

Pasal 1573 KUHPerdata juga perlu diperhatikan apabila setelah masa sewa berakhir penyewa tetap menguasai objek dan pihak yang menyewakan membiarkannya.

Karena itu, dalam transaksi akuisisi, perusahaan perlu memeriksa tidak hanya masa berlaku kontrak, tetapi juga praktik pelaksanaan hubungan sewa dan ketentuan lain dalam perjanjian.

Bagaimana Buyer Menggunakan Temuan LDD dalam Negosiasi Akuisisi?

Temuan LDD dapat memengaruhi struktur transaksi, bukan hanya harga.

Beberapa langkah mitigasi yang dapat dilakukan pembeli antara lain:

1. Penyesuaian Harga

Jika ditemukan risiko hukum material, pembeli dapat mempertimbangkan penyesuaian harga berdasarkan dampak ekonominya.

2. Condition Precedent

Pembeli dapat mensyaratkan tindakan tertentu sebelum transaksi selesai, seperti:

• perpanjangan kontrak sewa;
• persetujuan pemilik tanah;
• penyelesaian sengketa;
• pemenuhan izin tertentu.

3. Escrow atau Holdback

Sebagian pembayaran dapat ditahan sampai risiko tertentu terselesaikan.

4. Representations and Warranties

Penjual dapat memberikan pernyataan dan jaminan terkait:

• keabsahan aset;
• status kontrak;
• tidak adanya pelanggaran;
• tidak adanya sengketa material.

5. Specific Indemnity

Untuk risiko tertentu yang sudah diketahui, para pihak dapat mengatur mekanisme ganti rugi secara khusus.

Mengapa LDD dan Valuasi Harus Dibaca Bersama?

Kesalahan umum dalam transaksi akuisisi adalah melihat valuasi sebagai satu-satunya dasar menentukan harga.

Padahal:

• valuasi menjawab berapa nilai ekonominya;
• LDD menjawab apa risiko hukumnya;
• negosiasi transaksi menentukan berapa harga yang akhirnya disepakati.

Ketiga aspek tersebut harus dianalisis secara bersama agar keputusan investasi tidak hanya didasarkan pada angka, tetapi juga mempertimbangkan risiko yang melekat.

Kesimpulan

LDD dan valuasi bukan laporan yang saling bertentangan. Keduanya memiliki fungsi berbeda dalam transaksi akuisisi.

Valuasi memberikan perspektif mengenai nilai ekonomi berdasarkan metode dan asumsi tertentu, sementara LDD memberikan gambaran mengenai risiko hukum yang dapat mempengaruhi keberlanjutan manfaat ekonomi tersebut.

Karena itu, temuan LDD yang material perlu dikomunikasikan dan dianalisis bersama dengan asumsi valuasi sebelum harga transaksi ditentukan.

Dalam transaksi akuisisi, pemahaman terhadap risiko hukum sejak awal dapat membantu pembeli menentukan struktur transaksi, perlindungan kontraktual, dan langkah mitigasi yang tepat.

Untuk pendampingan Legal Due Diligence komprehensif, penyelarasan temuan hukum dengan valuasi finansial, hingga perancangan arsitektur M&A yang kedap sengketa, diskusikan langkah strategis korporasi Anda bersama tim advokat korporasi BP Lawyers.

Hubungi kami melalui tombol di bawah ini.

Penulis: Lita Paromita Siregar

Editor:  Arivigo Pranata

Artikel ini telah mendapat persetujuan untuk dipublikasikan oleh Partner BP Lawyers Counselors at Law.