HGB Anda Habis? Kepemilikan Bangunan Berdasarkan Jenis Hak Atas Tanah

HGB Anda Habis? Kepemilikan Bangunan Berdasarkan Jenis Hak Atas Tanah

”Status bangunan di atas tanah HGB saat haknya berakhir berdasarkan jenis hak atas tanah terdiri dari tanah negara, tanah HPL, dan hak milik.”

Dalam praktik pertanahan dan properti di Indonesia, salah satu permasalahan penting yang sering menimbulkan pertanyaan di kalangan praktisi hukum, pengembang, hingga pemilik bangunan adalah bagaimana status kepemilikan bangunan setelah hak atas tanah tempat bangunan itu berdiri berakhir.

Khususnya dalam konteks Hak Guna Bangunan (HGB), yang merupakan salah satu jenis hak atas tanah yang paling banyak digunakan untuk kepentingan investasi, komersial, maupun hunian.

HGB memberikan hak kepada pemegangnya untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya, baik tanah negara, tanah Hak Pengelolaan (HPL), maupun tanah Hak Milik.

Namun, mengingat HGB bersifat sementara dengan jangka waktu terbatas, pertanyaan tentang kelanjutan kepemilikan bangunan setelah HGB berakhir menjadi sangat relevan, terutama ketika pemegang hak tidak memperpanjang atau memperbaharui masa berlaku HGB tersebut.

Baca juga: Kembali Terulang, Mie Gacoan Disegel Karena Tak Punya PBG

Status HGB Menurut Hukum Agraria di Indonesia

Secara umum, sistem hukum agraria Indonesia menganut asas pemisahan horizontal (horizontal scheiding beginsel), yang memisahkan hak atas tanah dengan hak atas bangunan yang berdiri di atasnya. 

Hal ini berbeda dengan asas perlekatan (accessie) yang diatur dalam Pasal 571 KUHPerdata, yang menganggap bangunan sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari tanah.

Penerapan asas pemisahan horizontal ini menjadi dasar penting dalam memahami status hukum bangunan ketika hak atas tanah, dalam hal ini HGB, habis masa berlakunya. 

Saat ini, melalui Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan Dan Hak Atas Tanah (PermenATR 18/2021) telah memberikan ketentuan teknis yang lebih detail tentang bagaimana status bangunan tersebut tergantung pada jenis hak atas tanahnya.

Oleh karena itu, terdapat keterkaitan antara hak atas tanah dan hak atas bangunan karena berdampak pada perlindungan hak-hak kepemilikan, kewajiban hukum, serta potensi sengketa yang mungkin timbul ketika masa berlaku HGB berakhir.

Baca juga: Mengenal Bentuk Intervensi yang Dilakukan Pihak Ketiga dalam Perkara Perdata

Nasib Bangunan Setelah HGB Berakhir Berdasarkan Jenis Hak Atas Tanah

Setelah masa HGB habis dan tidak diperpanjang, hak atas tanah akan kembali kepada pemilik semula yakni negara (untuk tanah negara), pemegang (HPL), atau pemilik hak milik. 

Adapun status bangunan di atas tanah HGB saat haknya berakhir diatur menurut Pasal 109 ayat (2) Permen ATR 18/202, maka berlaku ketentuan sebagai berikut:

1. Tanah Negara

Bangunan (beserta benda dan tanam tumbuh di atasnya) akan dikuasai langsung oleh Negara. Dalam praktiknya, bangunan atas HGB di atas tanah negara menjadi milik negara setelah HGB berakhir. Misalnya, jika sebuah gedung perkantoran pendirian swasta di atas tanah negara HGB tidak diperpanjang, maka gedung tersebut menjadi aset negara (dikuasai negara).

2. Tanah HPL

Penguasaan bangunan mengikuti perjanjian pemanfaatan tanah antara pemegang HPL dengan pemegang HGB sebelumnya. Dengan kata lain, bangunan di atas HGB/HPL tidak langsung jatuh ke negara, tetapi kepada pihak yang berhak atas tanah (pemegang HPL) sesuai klausul perjanjian semula. 

Sebagai contoh, sebuah apartemen (rumah susun) dibangun pada HGB di atas tanah HPL. Berdasarkan praktiknya, ketika HGB habis maka hak atas tanah dan bangunan kembali kepada pemegang HPL. Artinya, bangunan apartemen tersebut harus diserahkan ke pemegang HPL sesuai perjanjian.

3. Tanah Hak Milik

Penguasaan bangunan diatur oleh perjanjian pemberian HGB antara bekas pemegang HGB dengan pemegang hak milik tanah. Dengan kata lain, setelah HGB habis masa berlakunya, bangunan dan haknya tidak otomatis menjadi milik bekas pemegang HGB dan statusnya akan ditentukan oleh kesepakatan dalam akta HGB semula

HGB Anda Telah Habis? Pastikan Hak-Hak Anda Terpenuhi Dengan Menghubungi Konsultan Kami Melalui email ask@bplawyers.co.id atau 082112341235.

Penulis: Arya Notonagoro/Arivigo Pranata

Editor: Genies Wisnu Pradana

Artikel ini telah mendapat persetujuan untuk dipublikasikan oleh Partner BP Lawyers Counselors at Law.