3 Kesalahan Developer Saat Menyusun PPJB

3 Kesalahan Developer Saat Menyusun PPJB

7 December, 2021

3 Kesalahan Developer Saat Menyusun PPJB

Kesalahan kecil namun bisa berakibat fatal dan bahkan bisa berakibat menimbulkan perkara pidana.

Di tengah badai pandemi yang belum usai, sektor properti dan real estate tanah air mulai bangkit. Berdasarkan pemeringkatan global Moody’s sektor properti residensial Indonesia akan meningkat pada 2021.

Namun angin segar ini tentunya juga merupakan dampak dari badai yang menerpa sektor properti selama masa pandemi Covid- 19.

Beberapa dampak yang terjadi bagi developer seperti adanya permohonan pailit, PKPU, dan bahkan ada konsumen yang melaporkan developer ke Kepolisian, akibat klausul dalam PPJB yang multitafsir dan membuka ruang pemahaman yang berbeda.

Hal ini tentu menjadi sangat penting bagi developer untuk membuat PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) yang baik dan sesuai sebelum melakukan kesepakatan dengan konsumen. Jangan sampai karena kesalahan kecil yang tidak diatur di PPJB bisa menjerat developer dalam kasus hukum.

PPJB merupakan perjanjian pendahuluan sebelum dilaksanakannya Akta Jual Beli yang merupakan perjanjian utama/ pokok. Dalam arti lain PPJB adalah sebuah kontrak perjanjian yang digunakan sebagai  pedoman dalam melaksanakan transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan sampai dengan terjadinya pengalihan hak. Sehingga menjadi penting bagi developer untuk mengetahui hal penting yang perlu diatur sebelum membuat PPJB.

Sebelum membahas terkait dengan kesalahan developer yang kerap terjadi saat menyusun PPJB, PPJB sendiri sudah diatur dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat  Nomor 11 Tahun 2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah (PUPR 11/2019).  Berikut tiga kesalahan yang kerap terjadi dalam membuat PPJB:

  1. PPJB Tidak dibuat di hadapan Notaris

Banyak pemahaman umum yang menganggap bahwa pembuatan PPJB harus dilakukan di depan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Padahal jika merujuk pada Pasal 12 ayat (2) PUPR 11/2019, PPJB wajib dibuat di hadapan Notaris.

Secara umum, Notaris merupakan pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sesuai yang diatur didalam UU Nomor 2 Tahun 2014.

Sedangkan PPAT ialah pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Sehingga untuk membuat PPJB tidak perlu dilakukan di hadapan PPAT tetapi dilakukan di hadapan notaris.

  1. PPJB Tidak Sesuai Dengan Ketentuan Regulasi

PPJB yang dibuat paling sedikit harus di antaranya :

  1. identitas para pihak; 
  2. uraian objek PPJB; 
  3. harga Rumah dan tata cara pembayaran; 
  4. jaminan pelaku pembangunan; 
  5. hak dan kewajiban para pihak;
  6. waktu serah terima bangunan;
  7. pemeliharaan bangunan;
  8. penggunaan bangunan; 
  9. pengalihan hak;
  10. pembatalan dan berakhirnya PPJB; 
  11. penyelesaian sengketa.

Petunjuk dalam membuat materi muatan PPJB sudah diatur di dalam lampiran PUPR 11/2019. Sehingga developer yang ingin membuat PPJB bisa merujuk kepada lampiran tersebut sebagai kerangka acuan.

  1. Identitas Developer tidak jelas apakah pribadi atau korporasi

PPJB harus memuat identitas para pihak, dalam hal ini identitas developer dan identitas pembeli. Namun sering terjadi ketika dalam perincian identitas developer yang merupakan perseroan diwakili oleh Direktur terdapat penambahan kalimat “dalam hal ini bertindak untuk diri sendiri”.

Contohnya: PT Bangun Bersama Dunia, berkedudukan di Jakarta, beralamat di Jalan Selamat Jakarta Selatan, dalam hal ini bertindak untuk diri sendiri Didi Suridi, selaku direksi dan karenanya bertindak untuk dan atas nama Perseroan untuk selanjutnya disebut “Pihak Penjual.

Adanya kalimat  tersebut dapat mengakibatkan Didi Suridi tidak berwenang bertindak mewakili Perseroan. Selain itu, terdapat dua akibat hukum yang bisa terjadi karena adanya kalimat tersebut. Pertama, perjanjian tersebut batal demi hukum karena ia tidak berwenang membuat perjanjian. Kedua, apabila terjadi hal yang tidak diinginkan, maka yang akan bertanggung jawab Direktur yang bersangkutan. Termasuk dan tidak terbatas apabila terjadi pelaporan pidana apabila developer dianggap melakukan penggelapan karena tidak menyelesaikan serah terima tepat waktu.

PPJB merupakan dokumen penting bagi developer dan pembeli sebelum AJB, sehingga perlu dibuat secara baik dan memperhatikan ketentuan hukum yang berlaku. Tentunya PPJB juga harus disusun agar dapat memberikan perlindungan hukum bagi developer. 

Kami dapat membantu Anda untuk menyusun atau mereview PPJB perusahan Anda sehingga dapat memberikan keamanan dari sisi hukum dan Anda siap untuk berekspansi lebih luas lagi. Hubungi kami di ask@bplawyers.co.id atau 082112341234.

 

Hasyry Agustin